不動産を売却した時にかかる諸費用とは?

不動産を売却した時にかかる諸費用とは?

売却をお考えの方からのご相談で、必ず聞かれることのひとつが、売却にかかる費用についてです。
売主様にとっては手元にいくら残るのかは、とても気になる点だと思います。
ですので、今日は売却時にかかる諸費用について、わかりやすく説明していきたいと思います。

不動産売却時にかかる費用にはこんなものがあります

売却時には、様々な費用が必要になります。
物件の売却額=手取り額ではないのです。

売却物件によって、またお客様の状況によって必要な費用は変わってきますが、
不動産売却時にかかる費用の主なものとしては、以下のものがあります。

・仲介手数料・・・不動産会社への支払い
・登記費用・・・登録免許税と司法書士への報酬
・印紙税・・・契約書に貼付
・譲渡所得の税金・・・不動産を売って、売却益があった場合に払う税金。

その他に、こんな費用が必要な場合もあります。

・ローン返済(住宅ローンなどの残債がある場合)
・測量費用 (土地の売却で、売主で測量をしてから引き渡す場合)
・建物取り壊し費用(建物を取り壊してから引き渡す場合)

以上のような費用がかかりますので、不動産を売却して手元に残るお金は、売却代金から上の費用を引いたものになります。

売却代金-(仲介手数料+印紙代+登記費用+譲渡税+ローン返済+測量費用+取り壊し費用)=手元に残るお金
となるわけです。

一つずつ見ていきますね。

仲介手数料

不動産業者に支払う費用です。宅建業法により上限が定められています。費用
仲介手数料は、不動産の売却金額に比例します。
具体的な計算方法は、下記の計算式で出すことができます。

物件価格が400万円以上の場合
仲介手数料=(物件の売却価格×3%+60,000円)+消費税   

物件価格が400万円未満の場合
仲介手数料=(物件の売却価格×4%+20,000円)+消費税

仲介手数料は成功報酬ですので、売却が成立しなかった場合は支払いの必要はありません。
支払時期は、契約時に1/2、引渡し時比1/2 とする場合と、決済時に全額とする場合の2種類あります。
当社では、決済時に全額とすることが多いです。

登記費用

登記費用=司法書士報酬+登録免許税+実費  となります。

司法書士報酬は、司法書士により若干の違いがありますが、大体3万円くらいのようです。

登録免許税は、法律で決まっているものですので、依頼先により金額が変わることはありません。

以下のような場合は、費用が加算されます。

■売却不動産に抵当権が設定されている場合 →抵当権抹消登記

■登記簿の住所や名前に変更があるとき →変更登記
(1万円~2万円くらい)

■以前増築したが、増築登記などをしていなかったとき →増築登記
(10万円くらい)

■建物を取り壊したときに必要 →滅失登記
(4万円~5万円くらい)

※費用については、その都度司法書士に確認しますので、目安として考えてください。

印紙税

不動産を売却するときには、売買契約を締結します。
その売買契約書にかかる税金を、印紙を貼ることで納税します。
通常は売り主、買い主それぞれ1通の売買契約書を保管しますので、それぞれの売買契約書に印紙を貼付します。
この印紙税額は、契約金額によって異なります。

契約金額
100万円以下   500円
500万円以下   1,000円
1,000万円以下   5,000円
5,000万円以下 10,000円

となります。(平成30年3月31日までの軽減措置)

譲渡所得の税金(不動産を売って利益が出た時の税金)

不動産売却により、利益が出た場合は、その利益分に対して税金がかかります。
この場合、通常の所得(給与所得など)以外の臨時所得として税金を納める必要があります。

内訳は「所得税」と「住民税」ですが、2037年12月31日までは「復興特別所得税」が加算されます。
売り主が売却する不動産を保有していた期間が5年以下と5年超で税率が変わります。

5年以下 39.63% (所得税30% 住民税9% 復興特別所得税0.63%)
5年超  20.315% (所得税15% 住民税5% 復興特別所得税0.315%)

売却に関わる税金の具体的な計算式は以下の通りです。

売却価格-(物件の購入時の価格+譲渡にかかった費用)=売却の利益
売却の利益×税率=譲渡所得税および住民税

※売却で利益が出なかった場合は、税金を納める必要はありません。

※この税金はご自分で確定申告し、納めることになります。
物件の引渡し時に必要なお金ではありませんので、売却代金を全部使ってしまって、翌年3月の確定申告時に支払うお金がない!ということにならないよう気をつけてくださいね。

その他の費用

ローン返済

売却物件に抵当権がついている場合、抵当権を抹消しなければ売却はできません。
売却代金からローンをすべて返済します。
売却代金だけでは抵当権が抹消されないときは、手持ち資金を入れるか、新たな借り入れが必要です。

測量費用

土地で売却する場合、売主で測量が必要な場合があります。
測量は土地家屋調査士にしてもらいます。
測量費は、物件によって金額が全く違いますので、一概には言えません。
接している土地の数によっても違いますし、公道との立ち合いの有無によっても違います。

当社で扱った物件でも、40坪程度の土地の場合、30万円から60万円くらいと幅がありました。

取り壊し費用

これも物件によって金額が様々です。
基本的には建物の床面積で計算し、外構などの撤去費用を足します。
しかし、前面の道路の様子で、金額は大きく変わります。
・前面道路が狭く、重機が入らないときは、手作業での潰しになるので、かなり高くなります。
・前面の道路の交通量が多いと、警備員さんの数が増え、費用がかかります。
・アスベストが含まれた建材をしようしている物件ですと、費用がかなり高くなります。

大まかな金額で言うと、木造の100㎡で、120万円から200万円くらいというところです。

まとめ

不動産を売却されたときにかかる費用としては、仲介手数料・登記費用・印紙代があります。
その他に、状況により、測量費用や取り壊し費用が必要になることもあります。
また、ローンの支払いが残っているときは、売却金額から返済することになります。
売却で利益が出た場合は、確定申告をし、譲渡税を納めなければなりません。

このように、不動産を売却するにもいろいろな費用がかかりますので、それを考慮に入れて使い道を考えてくださいね。
また、物件によって、費用は変わってきますので、必要があればご相談ください。
より具体的な数字でお答えさせていただきます。

編集後記

街路樹のイチョウがきれいに色づいています。
11月ももう終わりですね。

いちょう

この頃は、日が短くって、5時になるともう真っ暗です。
今日は、物件の調査のため役所を回り、その後、物件を見に行くことにしました。
調査に少し手間取り、物件に到着したのが夕方になってしまいました。
せっかく行ったのに、もうすでにあたりは薄暗くよく見えません(-_-;)
明日、明るいうちにもう一度出直しです。
ちゃんと時間を考えて行動しよう!と思ったのでした。

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不動産売却に関する、ちょっとした不安も聞かせてください。
売却不安解消コンサルタント
株式会社中谷不動産 売却担当
柳田いつみ

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