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旗竿地(敷地延長の土地)をスムーズに売却する方法

旗竿地(敷地延長の土地)をスムーズに売却する方法

昨日、お客様から土地を売りたいとご相談がありました。

お話をうかがうと、場所は駅まで徒歩圏で、近くには商業施設も多く、なかなかの人気地区でした。
土地の広さも40坪程で、住宅地としてはちょうど良い広さです。

お話を聞いて、「良い土地のようですね」と言いますと、売主様は
「でも、道が2mしかないんですよ」とちょっと浮かない顔です。

地図で確認すると、旗竿地となっていました。

 

旗竿地って何?

「旗竿地」って聞きなれない言葉ですよね。
これは、道路から奥まった土地で、出入り口が狭い特徴があります。
土地の形が旗ざお状になっているので、こう呼ばれているのですね。
別名「敷地延長」略して「敷延(しきえん)」または「専通(せんつう)」とも呼ばれています。

これは、土地分譲時の区画割りで、どうしてもできてしまう土地です。
敷地延長部分は2m~3mが多いです。
それには理由があって、 建物を建てるのに、接道義務っていうのがあるからなんです。

建築基準法の接道義務

ここで、建築基準法の接道義務について、説明しますね。

これは、建物をたてるために、すっごく大切なことなんです。
これをクリアしないと、その土地に建物を建てることができないのですから。

接道義務
建物の敷地は、原則として4m以上の建築基準法上の道路に
2m以上接していなければならない。

これは、災害時の避難経路の確保や、救急車や消防車などの緊急車両が通行できるようにと決められた義務です。
この接道義務を満たしていないと、建築基準法違反になってしまい、その土地に新たな建物を建てられなくなってしまいます。
このような土地は、売ることが難しくなりますし、売るにしても格安の土地となってしまいます。

では、なんで、接道義務違反の物件が存在するのか、というと、昔はこの規定がなかったからなんです。
建築基準法が施工され、接道義務が課されたのは、昭和25年。
それ以前では、道のない土地や2m以下の接道の土地に家を建てることもできたということです。
ですので、築年数が古い住宅地では、再建築不可になってしまうケースが見られるのです。

今回の物件は、公道に2m接していますので、建築上は問題のない土地です。
でも、接道が2mというのでは、残念ながら、土地の価値は下がります。
なぜ、価値が下がるのかというと、買い手に好まれないからなんです。
好まれない理由を、旗竿地のデメリットから考えていきます。

旗竿地のデメリット

旗竿地のデメリットとしては、以下の様なことが考えられます。

■道が狭いので、車の出入りがしにくい。
通路部分が3m近くあれば、普通車の出入りに全く問題ないですが、2m幅の場合、軽自動車でないと出入りが難しいです。

■敷地延長部分に車を止めようとすると、縦列駐車になり、出し入れがしにくい

■前に家が建っているので、日当たりや風通しが悪くなりがちである。

■隣の家が迫ってきていて、圧迫感がある

■出入り口の場所が決まってしまい、好きな間取りの家が建てられない。

■外から見えにくく、防犯的に心配。

■建物を取り壊そうとすると、費用が高くかかる。

などがあげられます。

このようなことから、旗竿地は評価が低くなってしまうのです。

でも、悪い点ばかりかというと、そうでもないんですよ。
次に、買い手にとっての旗竿地のメリットについて考えてみます。

旗竿地のメリット

■何と言っても、価格が安いこと。
間口が通常の土地に比べて、7割~8割くらいの評価額になることが多いです。
ですので、予算的に無理だと思っていた地域にも家が建てれます。
土地を安く買えた分、建物に使える資金が増えますよね。

■敷地がゆったりしていることが多い。

■すぐ前を車が通らないので、子供さんにとって安心。
小さいお子様の安全を考えたら、私はこれは大きなメリットだと思います。
うちも、長男が小さかった頃は、とにかく動き回るので、
車が心配で仕方なかったです。

■奥まっているので、プライバシーが保てる。
意外かもしれませんが、開放的な角地などでは、周りからの目が
気になります。
日当たりや通風などは良いのに、窓が開けれない、遮光カーテンを
閉めっぱなしということも。

■車の必要ない方だと、敷地延長部分を花壇などにして、ガーデニングを楽しめる。

こうやって見ていくと、デメリットだと思っていたところも、メリットになるんですよね。

また、知り合いの建築士さんは、変形地など難しい土地になればなるほど、どんな風に設計しようかと楽しみになる、と言われていました。
嫌われがちな旗竿地でも、建て方によってはきっと素敵なマイホームになると思います。

最初から旗竿地はダメと偏見を持たずに、そのメリット、デメリットをしっかり把握した上で、検討の一つに加えてみてほしいですね。

旗竿地をスムーズに売却する方法

前方のの整形地のお宅に購入してもらう。
昔から「隣の土地は借金してでも買え」と言われています。
もし、前方の整形地の方が、増築や駐車場用地が欲しいと思われているかもしれません。
一度声をかけてみる価値はあります。

②今の家が、建物としてまだ使える状態であるなら、少し手を入れてでも中古戸建として売りに出す。
お手頃な価格で中古住宅を探されている方に、近隣より値段が安いことをアピールします。
接道が2m程の場合、通路部分に車が置きにくいので、車をお持ちでない方、もしくは軽自動車限定で購入希望者を探すことになります。

③中古住宅としての需要がない場合、旗竿地のメリットを理解してもらい、新築用地として購入希望者を募る。

④前方の整形地方が土地を売りに出すタイミングで、両方を不動産会社に買取ってもらう。
両方の土地が手に入るのなら、土地の買取業者も興味を示すことは十分考えられます。

当社で売却を進める場合は、①から順に進めていくことになると思います。
旗竿地は、やはり売りにくい土地であることは確かですので、売却までに少し時間を要するかもしれません。
しかし、じっくりと構えていただければ、売却は可能です。
もし、旗竿地の売却でお困りの方がおられたら、一度ご相談ください。

まとめ

間口が狭く、奥まっているため、一般的に好ましく思われない旗竿地。

旗竿地の土地を持たれている方は、売れるか心配しておられるかもしれませんね。
でも、旗竿地だからこそのメリットもあります。
確かに、値段的にはお安くなってしまいますが、その良さを理解していただける買主様を探していきましょう。

 

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不動産売却に関する、ちょっとした不安も聞かせてください。
売却不安解消コンサルタント
株式会社中谷不動産 売却担当
柳田いつみ

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