市街化調整区域で建物を建築するには?

市街化調整区域で建物を建築するには?

土地の売却についてご相談を受けました。
調べてみると、市街化調整区域にある土地でした。

市街化調整区域って
聞いたことはあっても、あまり馴染みのないワードかもしれませんね。

市街化調整区域は色々と制限があるため、土地を売る時や買う時に注意が必要です。
少し難しい話になりますが、
都道府県が、秩序ある市街化を図るために、
都市計画に基づいて都市計画区域というものを定めています。

都市計画区域には、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引都市計画区域」の3種類があります。
それぞれ説明をしていきますね。

 

市街化区域

すでに市街化となっている区域と、10年以内に計画的に市街化を進める地域です。

つまり、住宅や商店などが立ち並んだ、賑やかな地域のことです。

市街化調整区域
市街化調整区域は、市街化を抑制する地域です。
主には農業や林業などに使う地域となりますので、都市にならないようにしているのです。
ですので、建物を建てることが出来ないことも多いです。
 
市街化調整区域では建物を全く建てることができないのかというと、
そんなことはありません。
市街化調整区域の古家を買って建て替えたい
まずは、今建っている住宅を取り壊して建て替えをする場合を見ていきます。
この場合、市街化調整区域が制定された時より前に建っていた住宅かどうかで扱いが変わります。

 

 

 

◇区域区分日前(昭和46年3月16日)以前に建築された住宅

区域区分日とは市街化調整区域が制定された時のことです。
制定された時にすでに建っていた建物については認める、ということなのです。

この場合、誰でも建て替えができるのです。

◇域区分日前以降に建築された住宅

地縁者しか建て替えることができません。地縁者とは、その区域の小学校区に10年以上住んだことのある方のことです。ですので、地区外の方は家を建て替えることが出来ないのです。

市街化調整区域内の中古戸建を買って住みたい

今すでに建っている建物にそのまま住むのであれば
地縁者でなくても可能です。

市街化調整区域内の更地(田畑等含む)に新たに家を建てたい

今、住宅の建っていない土地(更地)には、
農業をしておられない方は家を建てることができません。

建てることのできる建物は次のようなものだけなのです。

・農林漁業従事者用の住宅(農家用住宅・農業用倉庫等)
※農業者証明必要
・市街化調整区域に居住しているものの日常生活に必要な店舗
・ガソリンスタンド・ドライブイン
・有料老人ホーム

まとめ

市街化調整区域では、お隣に家が建っているからといって、
自分の土地も建築が可能かと言えばそうとも限りません。

土地の持ち主がそこに住んだ経緯まで調査しないと、
建築または建替えが可能かどうかわからないのです。

もし、自分のところはどうなのかと気になった方は、
加古川市役所、開発指導課で、聞くことが出来ます。

また、当社でもご相談に応じておりますので、お気軽にお尋ねください。