中古住宅における瑕疵担保責任とは?

中古住宅における瑕疵担保責任とは?

つい先日、築40年の中古戸建の売買のお手伝いをさせて頂き、無事取引が完了しました。
こういう築年数の古い建物を売却するときは、「瑕疵担保責任免責」という特約をつけることがあります。

瑕疵担保(かしたんぽ)責任」とは普段の生活であまり使われない言葉で、難しいですよね。
簡単な言葉にすると「物件の不具合に対する責任」ということになります。

今回の場合は「瑕疵担保責任免責」ですので「責任を持ちません」ということになります。
もう少し詳しく説明していきますね。

売買契約における瑕疵担保責任とは何か

民法第570条では、
特定物の売買契約において、その特定物に隠れたる瑕疵があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように、売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる。
と書いてあります。

簡単に言うと、瑕疵担保責任とは「引き渡し前にはわからなかった物件の不具合について売主が負う責任」ということになります。

当社で使っている全国宅地建物取引業協会の契約書の条文で言うと、

(瑕疵担保責任)
第20条 買主は、売主が標記(J)において瑕疵担保責任を負担する場合は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。
2 契約の解除をした場合においても、買主に損害がある場合には、買主は売主に対し、損害賠償請求をすることができる。
3 建物については、付帯設備を除き、買主は売主に対して、本条第1項の損害賠償に代え、又はこれとともに修補の請求をすることができる。
4 本条による解除又は請求は、本物件の引渡し後標記(J)の期間を経過したときはできないものとする。

となっています。

瑕疵担保責任の期間

売主が責任を持つ期間については、民法と宅地建物取引業法(宅建業法)で規定があります。

民法では、
「瑕疵を知ってから1年間」となっています。
しかし、これはかなり厳しいルールです。
売主にすれば、ずっと保証をしないといけないようで心休まりませんよね。

ですので、契約書で期間を決めておくことが一般的です。
例えば「瑕疵担保責任については、物件引渡し後3ヶ月間は負担する」
というように書いておくわけです。

宅建業法では、不動産会社が売主になるときの決まりがあります。
「物件の引渡しから2年間は瑕疵担保責任を負う」となっています。
不動産会社はプロなので、しっかりと責任を負いなさい、という決まりになっているのです。

それに対して、売主が個人である場合は特に決まりはありません。
契約書の特約で自由に決めてよいことになっています。

自由に決めてよいということは、瑕疵担保責任を負わなくて良いのでは?と思われたのではないですか。
売主としては、できれば負いたくないものだと思います。

売主と買主の合意ですので、お互いに納得の上なら免責でも良いということになります。
しかし、「瑕疵担保責任を負いません」となると、何か欠陥があるのでは?と思われますし、買い手にとっては不安材料になります。
そのために、購入を決めてもらえなかったり、金額をぐんと下げられてしまうかもしれません。
ですので、やはり2~3ヶ月の瑕疵担保責任を負うのが一般的です。

瑕疵担保責任をどこまで負うか

ここまで読んで頂きて、売った後に不具合が出たら、売主は全責任を負わなければならないのかと、不安になった方もおられるかしれませんね。

でも、そうではありません。
たとえば、ちょっとした傷について「直してくれ」という要求にこたえる必要はありません。
通常、売主が瑕疵担保責任を問われるのは、シロアリの被害、雨漏り、建物構造上主要な部分の腐食、給排水管の故障の4点です。
引渡し後の無用なトラブルを避けるために、契約書に明確に瑕疵担保責任の範囲も設定しておくことが重要です。

例えば、「シロアリ、雨漏り、建物構造上主要な部分の腐食、給排水管故障の4点に関してのみ、3ヶ月間の瑕疵担保責任を負う。それ以外は免責とする。」というように売買契約書に記載しておくのです。

瑕疵担保責任免責にする場合

先日の当社での契約のように、木造建物で築年数が30年を超えているような物件の場合、瑕疵担保責任を免責にするという特約を入れることがよくあります。

「本物件は築40年を経過しているため、自然損耗、経年劣化により建物に不具合が生じていることが考えられます。本件取引においては、売主の瑕疵担保責任を免責としますので、補修などに要する費用は買主の負担とします。」
というような特約になります。

これには買い手への説明は必要ですが、瑕疵担保責任免責であるための金額設定と言うことで了解をしていただいています。

売主様にとって大切なこと

このように、契約時に重要な瑕疵担保責任の条項ですが、売主は無用に心配されることはありません。

中古住宅ですので、経年劣化によりいくらかの損耗があるものです。
損耗があることが問題なのではありません。
不具合の出ている部分を買い手にきちんと説明し、それをわかった上で買っていただけば良いのです。

契約前に売主様には「物件状況報告書」を書いてもらいますので、
瑕疵を含め知っている情報は漏れなく記入してください。
不利なことはできれば言いたくない、と思われるかもしれませんが、
後で損害賠償などの問題にならないよう、明らかにしておいた方が良いと思います。
瑕疵を隠れた瑕疵にしないことが重要なのです。

まとめ

以上、瑕疵担保責任について書きました。
瑕疵担保責任をどうするかは、不動産会社とよく話をして決めてください。

どうしても不安だという場合は、費用はかかりますが、瑕疵担保責任保険などもありますので、ご相談ください。

◆加古川で不動産売却をお考えなら(株)中谷不動産までご相談ください。
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◆お電話でご予約の上、ご来店ください。(営業時間9:30~18:30)

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売却不安解消コンサルタント
株式会社中谷不動産 売却担当:柳田いつみ
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