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家やマンションを売却する前にリフォームをしておくべきか?

家やマンションを売却する前にリフォームをしておくべきか?

家(一戸建て・マンション)の売却をお考えの方に
「売り出す前にリフォームをしておいた方がよいでしょうか?」
と聞かれることがあります。

そんな場合は、
「高価なリフォームは必要ありませんが、安価なリフォームは有効です」
とお答えしています。

リフォームをする意味

購入希望者に購入を決めてもらうためには、内覧をされたときに
「この家に住みたい!」と思ってもらうことが必要です。
内覧をされたときに、傷みや汚れはとても気になるものです。
まず、そこに目がいってしまうからです。

また、前の方の生活をできるだけ感じさせないようにした方が好まれます。
良い方が住んでいたんだな、と思わせる生活感なら良いのですが、
荒れた生活を連想させると、その家自体にも良い印象を持ってもらえません。

皆さん、物件が条件的には良くても、感情が動かないと決断ができないように感じます。
この家に住みたいと思ってもらうためには、内覧時の印象を良くしておかなければならないんですね。

印象を良くするために、リフォームをすることは有効だと思います。

リフォームをした方が売れやすいことはわかっていても、リフォームにはもちろん費用がかかります。
売却代金を受け取るより先に、リフォーム費用を支払わなければなりません。
ですので、リフォームをするかしないかは売主様には大きな問題だと思います。

次に、どんなリフォームに、どれくらいの費用がかかるのかを考えていきます。

リフォームの種類

リフォームを大きく3つの種類に分けて考えます。

リノベーション・・・間取り変更など構造から変えてしまい、最初よりも価値を上げる。
フルリフォーム・・・風呂、キッチン、トイレなどを取り換え、壁紙や畳・ふすまなどもすべて一新する。
部分リォーム・・・壁紙や畳、ふすまの交換など汚れているところだけを修繕する、簡易リフォーム。

次に、それぞれについて、費用と売却にあたっての必要性を考えていきます。

リノベーション

何百万から1千万円単位で費用がかかります。
中古マンションなどでリノベーションをしたいと考えておられる方は、できるだけ安く、素材としての物件を探されています。
住まれる方の好みと合わないと、まったく意味がなくなります。
売却に当たって、リノベーションは必要ありません。

フルリフォーム

お風呂・キッチン・トイレなど水回りの入れ替えをするため、費用がかなりかかります。
200万円以上の費用がかかってくるでしょう。

フルリフォームすれば、売りやすくなるのは確実です。
住んでいた時の傷みはすべてきれいになり、水回りも新品になっているのですから当然です。

でも、高い費用をかけてリフォームして、その代金を上乗せして売れるかと言えば保証はありまりせん。
買主様は、リフォーム済みであっても、築年数でみて「高いな」と感じるかもしれません。

売り出されている物件を見ていると、「フルリフォーム物件」と書いてある物件があります。
これらは、不動産会社やリフォーム業者なんかが安く買い取って、再販売をしている場合がほとんどです。
個人の売主様が、高いお金をかけてリフォームするのは、リスクが大きいと思います。

部分リフォーム(簡易リフォーム)

ていねいにお住まいになっていても、居住年数に応じて傷みや汚れは出ています。
家具を撤去すると、意外と汚れていることに気づかれると思います。
この簡易リフォームは、清潔な状態に戻すためのリフォームと考えていただければ良いと思います。

壁紙がボロボロだったり、ふすまや障子が破れていたりすると、建物の躯体はしっかりしていても築年数以上に劣化を感じます。
それによって、内覧時の印象が悪くなってしまいます。
ちょっとしたキズ・汚れならば問題ありませんが、汚れが目立つ場合は交換しておいたほうが良いでしょう。
壁に大きな穴があいている、なんていうときは、必ずふさいでくださいね。
売主様の荒れた生活を感じさせてしましますから。

簡易リフォームをする個所は、「壁紙の張替え」「ふすま・障子の交換」「畳の交換」「フローリング、クッションフロア等の床の張り替え」です。
お風呂やキッチン等のリフォームとは異なり安価で済むため、売主の負担が少なくてすみます。
この中で、特に傷んでいるところの交換をされたら良いと思います。

壁紙などは、価格的に高いものを貼る必要はありません。
清潔であればよいので、量産タイプの安いもので十分だと思います。
買主様の好みもあるでしょうから、一般的な白いクロスにしておいたら無難でしょう。
ふすまやクッションフロアを張り替えるときも同様で、一般的で値段の安いもので大丈夫です。

そして、キッチン・風呂など水回りなどは、お掃除だけはしておいてください。
クリーニング業者にしてもらうときれいになりますし、
「クリーニングに入ってもらっています」と購入希望者に伝えることができるので、好印象になります。
費用を抑えたい場合は、ご自分で丁寧にお掃除をしてください。

まとめ

以上見てきたように、内覧者様の印象を良くするために、部分リフォーム(簡易的なリフォーム)は有効です。
清潔に見せることが目的ですので、費用はできるだけ抑えて、汚れているところの交換をしてください。
水回りは、きれいにお掃除をし清潔な印象にしてください。