おすすめの媒介契約とは

おすすめの媒介契約とは

明けましてめでとうございます。
2018年が始まりました。
皆様にとって明るい年になりますようお祈り致します。
そして、私共は気分も新たに、不動産のことでお困りの方のお役に立てるように精一杯努めてまいります。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

 

 

媒介契約の種類

前の記事では媒介契約について書きました。
少しまとめると、
不動産売却を依頼した時には、まず不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があります。
どの契約を選ぶかは、売主様の希望で決めることができます。

媒介契約を決める基準

どの媒介契約を選ぶのかは、売却を一社だけに依頼したいか、それとも複数の不動産会社に依頼したいかで決めるといいと思います。

不動産会社によっては、「専属専任でないとお受けしません」というところもあるかもしれません。
また、特に説明もなく署名したら専属専任だった、ということもあるようです。

どの媒介契約であっても、不動産会社がすることは基本的には同じです。
どの契約にするかは、売主様のお考えで決められたら良いと思います。

当社では、特にこれでないと!ということはないのですが、少しでも早く損をせずに売却するためのコツのようなものもありますので、最後までお読みいただけたら有難いです。

私はお勧めしている媒介契約とは・・・?

色々な考え方があると思いますが、私がおすすめしているのは専任媒介契約です。

専属専任媒介契約ですと、売主様が親戚や知人に売却するときでも、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。
どちらかと言うと、不動産会社にメリットがある契約のような気がします。

一般媒介契約と専任媒介契約を比べて、なぜ専任媒介契約が良いと思うのか、その理由を売主様の視点と不動産会社の視点から考えていきます。

売主様の視点

普通に考えると、複数の不動産会社に依頼する方が、早く売却できそうな気がすると思います。
しかし、そこにはデメリットもたくさんあるのです。

■売主様が、たくさんの不動産会社と媒介契約を結んだとします。
それぞれの不動産会社からいろいろなアドバイスを受けると思います。
「この金額では無理なので、値下げしてください」という不動産屋。
「リフォームしないと売れませんよ」という会社。
「このままでもう少し行きましょう」という会社。
色々な意見を聞くと、どの不動産会社の言うことを聞けばよいのか、混乱すると思います。
アドバイスに従わなかった不動産会社との間が気まずくなるかもしれません。

■内覧の予約が同日に入ったとき、どの会社を優先しますか?
また買付が同日に入ったとき、どの会社を優先しますか?
不動産会社間で板挟みになることも考えられます。

■値下げをした場合、商談が入った場合、契約になった場合、ローンが下りず白紙解約になってしまった場合、無事決済が終わったとき等は、必ずどの会社にも知らせなければなりません。
たくさんの会社に依頼していると、売主様の負担が大きくなってしまいます。

このように、複数の不動産会社に依頼した場合は、面倒な問題がいろいろと起こってきて、売主様が精神的に疲れてしまうということはよくあることなのです。

不動産会社の視点

■広告費
専任媒介契約では、成約すれば、不動産会社は売主様から仲介手数料を頂くことができます。
一般媒介契約では、もし他の不動産会社で成約になると、まったく仲介手数料がもらえません。
広告などに費用をかけても、回収ができないわけです。
ですので、一般媒介の場合、広告に大きな費用をかけるのを躊躇することはあると思います。

■不動産会社の責任
立地が良く売りやすい物件の場合は、広告を出すとすぐに買い手が見つかるかもしれません。
そんな場合は、一般媒介でも専任媒介でもどちらでもいいと思います。

しかし、人口が減少している今の世の中、売りに出してすぐに売れる物件の方が少なく、なかなか買い手がつかない物件があるのが現実です。
購入希望者がなかなか出てこない場合、一般媒介の場合は責任が分散されています。
しかし、専属媒介の場合は、自分のところに全責任がかかってきますので、何とか売ろうと販売活動を一層活発に行います。
売主様が早く売却したい気持ちはよくわかっていますので、なかなか反響がない場合、何かできることはないかと知恵を絞ります。
近隣にチラシをまいたり、知り合いの不動産会社に協力を要請したり、いろいろなことを考えます。

このように、不動産会社から見ると、専任媒介契約は一般媒介契約と比べて責任が重い契約となります。
専任媒介契約では、成約すれば必ず仲介手数料はいただけますが、そのための責任を果たすべく、一層販売活動を活発にすることになるのです。

このようなことから、不動産会社によりよく働いてもらうためには、専任媒介契約を選ばれるのが良いと思うのです。

当社の考え方

今まで見てきたように、専任媒介契約をおすすめはしていますが、専任でないと引き受けないということはありません。
実際に、一般媒介でお受けしている案件もたくさんあります。
一般媒介であっても、できる限り力を尽くしますので、一般媒介を希望する旨お伝えください。

まとめ

媒介契約による違いは、不動産会社の責任と義務の違いです。
しかし、最終的には、売主様と不動産会社との信頼関係が最も重要であり、それは媒介契約の種類でのみ決まるわけではありません。
まずは、自分の意向(一社にのみ依頼したいのか、複数に依頼したいのか)を明確にし、不動産会社と協議した上で媒介契約の種類を決めてください。

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不動産売却に関する、ちょっとした不安も聞かせてください。
売却不安解消コンサルタント
株式会社中谷不動産 売却担当 柳田いつみ
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