不動産売却を依頼する時に結ぶ、媒介契約について
売却を依頼する不動産会社が決まったら、最初にすることが、媒介契約です。
「売買契約（ばいばいけいやく）」なら普通に聞く言葉だと思いますが、「媒介契約（ばいかいけいやく）」はちょっと馴染みがないですよね。
でも、不動産の売買では大切なことなので、説明していきます。
媒介契約とは
売主様が不動産会社に売却を依頼するときに、不動産会社と交わすのが媒介契約です。
一方、売買契約は、買主様が見つかったときに、売主様と買主様が取り交わすものになります。
媒介契約は、自分が希望する仲介サービスの内容を選び、その対価としての仲介手数料などを明確にするための契約です。
仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的に義務づけられています。
売却がスムーズに進むように、媒介契約の締結では、内容をきちんと理解して自分の希望をしっかりと伝えてください。
売却をされるときの、一連の流れを簡単に説明しておきます。
売却までの流れ
査定の依頼をする（お電話・メール・ご来店）
↓↓
査定結果を聞く（電話・メール・ご来店）
↓↓
売却を依頼する不動産会社を決める
↓↓
売出し価格を決め、不動産会社と媒介契約を結ぶ
↓↓
売出し
↓↓
買主が見つかれば、買主と売買契約を結ぶ
↓↓
引き渡し・決済
とこんな風に進んでいきます。
媒介契約の種類
不動産会社とかわす、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
基本的なサービスは同じなのですが、それぞれに特徴がありますので、わかりやすいように表にまとめてみました。
以下で、もう少し詳しく説明していきます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに依頼できる契約で、他の不動産会社と併せて媒介を依頼することはできません。
また、親族や知人と直接交渉をするなど買主を自分で見つけてきた場合も、不動産会社に仲介を依頼しなければなりません。
このように、専属専任ですと契約した不動産会社への拘束力が非常に強くなります。
そのかわり、依頼を受けた不動産会社には以下の法規制があります。
①媒介契約の期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内となります。
②不動産流通機構（レインズ）に、媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録しなければなりません。
③依頼を受けた不動産会社は、売主に対して7日に1回以上の割合で販売状況の報告をしなければなりません。報告はメールでも良いとされています。
※レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
全国を4つに分け運営されており、兵庫県は近畿不動産流通機構（近畿レインズ）の所属となります。
指定流通機構（レインズ）のサイト上では、所在は価格などの物件に対する情報が掲載されています。一般公開はされておらず、不動産業者のみが閲覧できます。
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、1社の不動産会社に依頼できる契約です。
しかし、親族や知人など、買主を自分で見つけてきた場合は、不動産会社に仲介を依頼せず、直接取引をしても良いことになっています。
専任媒介契約は、契約した不動産会社への拘束力はある程度強くなります。
依頼を受けた不動産会社の法規制は以下のようになります。
①媒介契約の期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内となります。
②不動産流通機構（レインズ）に、媒介契約を締結した翌日から７日以内に登録しなければなりません。
③依頼を受けた不動産会社は、売主に対して14日に1回以上の割合で販売状況の報告をしなければなりません。報告はメールでも良いとされています。
一般媒介契約
一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。
また、売主が自分で購入希望者を見つけた場合も、不動産会社を通さずに個人間で売買をすることが可能です。
①媒介契約の期間の制限はありません。
②定流通機構（レインズ）への登録義務はありません。
③販売状況の報告の義務はありません。
以上のように、一般媒介契約は、不動産会社への拘束力は緩い契約となります。
媒介契約を選ぶ基準は？
どの媒介契約を選ぶのかは、売却を一社だけに依頼したいか、それとも複数の不動産会社に依頼したいかで決めるといいと思います。
1社にするか、複数にするかによって、何が変わるかを考えてみます。
依頼する不動産会社を増やすほど不動産会社間の競争は高まります。
そして、買主を見つける機会が増える可能性があります。
しかし、不動産会社にとっては不安定な依頼になるので、不動産会社の売却活動は希薄になってしまう可能性もあります。
一方、依頼する不動産会社を一社に限定すると、不動産会社間の競争は低くなり、不動産会社にとってはより安定的な依頼となります。
売主様にとっては、買主を見つける窓口が1社だけになるので、どこの不動産会社を選ぶかが重要になります。
不動産会社からすれば責任が強くなりますので、売却活動はより活発になります。
まとめ
以上見てきたように、不動産売却を依頼した時には、まず不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約をには、3種類あります。
どの媒介契約を選ぶかは、売主様の希望で決めることができます。
種類はわかった、でもどれを選べば良いかはわからない、と思われた方もいると思います。
おすすめの媒介契約については、また次の記事に書きますね。
本日は最後までお読みいただき、ありがとうございました。
編集後記
今日は、クリスマスイブ！
街は、クリスマスツリーとクリスマスソングで盛り上がっています。
皆さん、素敵なクリスマスが迎えられるといいですね。
ちなみに、弊社は12月29日まで営業していますので、
ご相談でもありましたら、ご来店くださいね。
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不動産売却に関する、ちょっとした不安も聞かせてください。
売却不安解消コンサルタント
株式会社中谷不動産 売却担当 柳田いつみ
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監修者情報
- 不動産売却のプロとして、
皆様のお力になりたい。 -
代表取締役 柳田 伊津美
