加古川市で不動産売却を手がける中谷不動産が売却成功のヒントについてお話しします。

不動産売却で成功するには、「査定がどのようなものかを正しく知ること」「誠実で実績のある不動産会社を選ぶこと」「売却にあたってどのような経費がかかるかを把握すること」の3点です。こちらでは、加古川市で不動産仲介・不動産売却を手がける「中谷不動産」が、この3つのヒントについて詳しく解説します。

• 1.査定評価のポイント
• 2.不動産会社の選び方
• 3.売却にかかる費用

高く売れる土地とはどんな土地なのでしょう？　じつは下記に挙げたいくつかの項目について好条件を備えていることが前提となります。もちろん、すべての項目でパーフェクトである必要はありません。ただ、評価の基準がどこに置かれているかを事前に知っておけば、ご所有の土地や建物がどの程度の価格で売れるかがある程度想定できるはずです。

せっかく購入希望者が現れても、その方にとって物件の印象が悪いと売出価格で売却できない可能性が出てきます。たとえば、簡単に補修できるような傷や壁紙の剥がれ、清掃すれば容易に落とせる汚れなどがそのままになっていたり、部屋に生活臭やペット臭が残っていたりいるような場合です。これでは、売る側のイメージも悪くなり「本当に売る気があるのか」と疑われかねません。

相手には「少しでも高く買いたい」と思わせるように、物件をできるだけよい状態にキープすることが大切です。また、売却条件に一貫性がなく、売り手の態度が二転三転すると、取引相手として不適格の烙印を押されてしまうので注意しましょう。

その物件が高く売れるか、そうでないかは、売却を仲介する不動産会社をどう選ぶかで決まると言っても差し支えありません。ここでは、どこを重視して業者を選定すべきか、主要なポイントを上げてご説明します。大きな金額が動く土地・建物だけに、売却を託す相手は慎重に選びましょう。

誰もがよく知る大手の不動産会社だから売却も積極的に行ってくれ、しかも高い値で売ってくれるとつい考えがち。しかし、実際はそうではありません。なぜなら大手不動産会社は全国各地に営業所を置き便利である反面、地元の不動産市場についてはあまり明るくないことが多いからです。

その点、地域で創業し、長年そこで営業を展開している不動産会社なら、その地場の不動産市場について隅から隅まで熟知しています。もちろん、どの程度の売却価格で、どのエリアに営業を展開すれば売れるのかがわかっているので、売却の実績も、売却額も期待できるというわけです。

意外かもしれませんが、よい不動産会社は決して利益だけに走りません。むしろ、顧客優先でものを考え、相談に乗ってくれるもの。単に物件を売ればいいというのではなく、そのお客様のご事情やご要望にマッチした売り方、売却額を一緒になって考えてくれるはず。その結果として、お客様に満足いただける売却ができれば、それが会社の利益になり、実績になることをよく心得ています。

つまりお客様満足を第一に考える不動産会社とは、お客様と二人三脚ができる不動産会社だと言えるでしょう。

物件がスピーディーに、確実に売れるかどうかは広告宣伝の仕方にもよりますが、それ以上にカギを握っているのが「レインズ」。これは、全国の物件情報が登録された不動産会社共通のデータベースで、同業者間で売買情報を交換するのに威力を発揮するシステムです。全国に情報発信できるので、買い手が付く確率を格段に高められるのがメリットです。

ただ、中にはレインズに情報を登録しない不動産会社もあるので注意が必要です。本来、お客様から売却の依頼を受けた業者は数日以内に物件情報をレインズに登録しなければならない決まりがあります。レインズに登録をしない不動産会社は買い手からも仲介手数料を手に入れるために自社だけで取引をしようとします。これを業界用語で“囲い込み”と言います。レインズに登録されないと、買い手が見つかる可能性が大幅に小さくなってしまい、売却時期が遅れたり、希望金額で取引できる可能性も低くなります。

自社の利益よりお客様の利益を優先し、二人三脚で売却活動をしてくれる不動産会社と付き合っていくことが大切です。

不動産売却では下記のような費用がかかります。不動産の取引額と比べるとごく少額ですが、知っておかないと実際の売却で慌ててしまうことになりかねません。経費としてどういうものがあるのか、どの程度の金額になるのかをあらかじめ把握しておけば、売却そのものもスムーズに進むでしょう。

土地と建物に抵当権、担保権などが設定されている場合は、司法書士に抹消手続きを依頼します。その際の費用は数万～10万円程度で、抹消する登記の数が多いとその分、金額は高くなります。また、抵当権抹消手続きに際して登録免許税を納付しなければなりません。なお、免許税は不動産1物件あたり1,000円ですが、計算上は建物と土地で別扱いとなるので、土地・建物では合計で2,000円の免許税がかかります。

不動産を売却する場合、売却価格に応じて印紙税を納めなければなりません。納付するには契約書に税額分の印紙を貼り付けます。

なお、印紙税額は契約書に記載された金額（取引額）決まります。たとえば500万円以上～1,000万円未満なら「5,000円」、1,000万円以上3000万円未満の売買契約書には1万円分の印紙が必要になります。

売却が成立した際に不動産会社に手数料として支払います。
仲介手数料は、「宅地建物取引業法」によって上限額が定められており、売買価格が決定した際に算出され、たとえば売買価格800万円超の物件の場合には、「物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」という計算式で算出されます。
800万円以下の物件は、売主様・買主様ともに、上限33万円の仲介手数料となります。（令和6年7月より）

なお、前述のように、仲介手数料は、売買契約が成立した場合だけ発生する料金です。したがって購入希望者を引き合わせただけで、金額が折り合わずに売買契約に至らなければ支払う必要はありません。

不動産を売却して利益が出た場合（つまり購入した金額よりも高く売れた場合）には売却金額から諸費用を除いた所得に譲渡所得税が課税されます。ただ、不動産を取得したのが何十年も前で購入時の金額が不明であったり、ごく少額であったりした場合は、譲渡額の5％を課税対象所得として納付します。